Hệ số sử dụng đất là một trong số những tiêu chí để đánh giá sự tối ưu trong quá trình sử dụng đất cùng với những tài sản gắn liền với đất. Vậy thì cụ thể hệ số sử dụng đất là gì? Nguồn gốc, ý nghĩa và cách tính hệ số sử dụng đất ra sao? Chúng ta hãy cùng nhau tìm hiểu cụ thể.
Mã QR là gì? Cách quét mã QR và ứng dụng của chúng trong thực tế
Hướng dẫn cách xóa tài khoản gmail và tài khoản google
Lộ giới là gì? Những điều cần biết liên quan tới lộ giới
Mục lục:
1. Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là một yếu tố quan trọng trong các vấn đề liên quan tới thi công xây dựng, thậm chí là đầu tư bất động sản. Vậy thì hệ số sử dụng đất là gì? Đây là chỉ số tính được tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình đối với tổng diện tích của lô đất được sử dụng. Đơn vị tính được sử dụng cho diện tích sàn và tổng diện tích lô đất là mét vuông (m2).
Nếu như nói một cách đơn giản thì hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng dựa trên tổng diện tích lô đất. Tổng diện tích xây dựng sẽ là mặt sàn của các tầng cộng lại, trong đó không bao gồm tầm mái, tầng hầm hay là các tầng kỹ thuật. Mỗi công trình nếu như xây dựng càng cao tầng thì diện tích sử dụng lại càng lớn và hệ số sử dụng đất cũng cao hơn.
Khi thực hiện xây dựng công trình, chúng ta không chỉ phải dựa vào hướng nhà phong thủy sao cho tốt, mà còn phải tính toán hệ số sử dụng đất để có thể kiểm soát được việc xây dựng của công trình, phù hợp với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số sử dụng đất cũng phần nào phản ánh lại được quy mô và kinh phí xây dựng, bởi nếu hệ số sử dụng đất cao thì quy mô lớn, vốn xây dựng nhiều.
Hệ số sử dụng đất là không cố định, tùy thuộc vào từng địa phương, khu vực đất xây dựng mà hệ số sử dụng đất quy định cũng khác nhau. Ví dụ nếu như bạn đang có một mảnh đất nền, khi nhìn vào hệ số sử dụng đất thì bạn sẽ ước lượng trước được sau này công trình mà mình xây dựng sẽ có diện tích, số tầng như thế nào, từ đó chuẩn bị trước vốn cho việc xây dựng công trình tốt nhất.
2. Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất là từ đâu?
Hệ số sử dụng đất có nguồn gốc sử dụng là tại các nước phát triển, dùng cho mục đích tính toán tỷ lệ quy hoạch đô thị sao cho phù hợp. Hệ số này sẽ ảnh hưởng tới mật độn xây dựng, số tầng cao của công trình… Hệ số sử dụng đất chủ yếu dùng cho các công trình căn hộ nằm trong đô thị và thành phố, những nơi bị giới hạn mật độ xây dựng, bởi vậy mà với những nhà xưởng sản xuất… thì không quá ảnh hưởng.
Hệ số sử dụng đất phản ánh lại được quy mô của công trình, chi phí vốn xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng cao của công trình…. Chính bởi nguyên nhân này mà các nhà thầu xây dựng luôn cần phải biết được hệ số sử dụng đất và tính toán trước khi đưa ra thiết kế xây dựng cho công trình của mình. Điều này sẽ giúp công trình xây dựng phù hợp với mật độ yêu cầu.
Nếu như hệ số sử dụng đất lớn, công trình xây dựng sẽ cần phải có số vốn cao bởi vì diện tích sàn xây dựng cùng với cả vốn và hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với nhau, tuy nhiên thì quỹ đất lại có thể không bị thay đổi. Hệ số sử dụng đất cũng tỷ lệ thuận với mật độ dân cư trong khu vực, điều này rất dễ hiểu bởi hệ số sử dụng đất lớn thì công trình cũng lớn và mật độ dân cứ cũng tăng theo. Vậy nên một phần nào đó thì hệ số sử dụng đất ảnh hưởng tới quyền lợi của dân cư sinh sống.
3. Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?
Các nhà thầu xây dựng, kiến trúc sư… trước khi tiến hành thiết kế bản vẽ cho công trình của mình thì đều cần phải tính toán được hệ số sử dụng đất, nguyên nhân thì chúng ta đã nói là bởi nó ảnh hưởng tới quy mô của công trình, số vốn cần thiết phải đầu tư… Bởi vậy mà để có mật độ xây dựng phù hợp, dự trù kinh phí thì tính toán hệ số sử dụng đất là không thể thiếu.
Công thức tính hệ số sử dụng đất:
Hệ số sử dụng đất = tổng diện tích sàn xây dựng / tổng diện tích lô đất.
Ví dụ về cách tính hệ số sử dụng đất:
- Ví dụ 1: lô đất rộng 100m2, xây dựng nhà 1 tầng trên 25m2 đất thì hệ số sử dụng đất là 0,25 (25%).
- Ví dụ 2: lô đất rộng 100m2, xây dựng nhà 4 tầng trên 25m2 đất thì hệ số sử dụng đất là 1 (100%).
- Ví dụ 3: lô đất rộng 100m2, xây dựng nhà 8 tầng trên 25m2 đất thì hệ số sử dụng đất là 2 (200%).
- Ví dụ 4: lô đất rộng 100m2, xây dựng nhà 1 tầng trên 50m2 đất thì hệ số sử dụng đất là 0,5 (50%).
- Ví dụ 1: lô đất rộng 100m2, xây dựng nhà 3 tầng trên 50m2 đất thì hệ số sử dụng đất là 1,5 (150%).
Các bạn cũng có thể quan sát ảnh dưới đây để hiểu rõ hơn về hệ số sử dụng đất. Trong đây thì:
- FAR: viết tắt của Floor Area Ratio, sử dụng đơn vị là lần.
- FSI: viết tắt của Floor Space Index, sử dụng đơn vị là %.
4. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Nếu như bạn đang tìm hiểu các dự án bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư… thì bạn có thể dễ dàng thấy được một số quảng cáo như là: mật độ xây dựng thấp, không gian xanh lớn, mật độ phù hợp để sinh sống…. Thế nhưng, mật độ xây dựng thấp không có nghĩa là mật độ dân cư thấp, cụ thể hơn dù mật độ xây dựng thấp (diện tích đất xây dựng thấp) nhưng hệ số sử dụng đất cao (diện tích sàn lớn, xây công trình lên nhiều tầng) thì dân cư lại cực kỳ đông đúc.
Chính bởi vì thông thường, người dân ít biết tới hệ số sử dụng đất và đơn vị quảng cáo cũng chẳng nhắc tới chỉ số này, bởi vậy mà nhiều người hiểu nhầm rằng mật độ xây dựng thấp là môi trường dân cư không quá đông, phù hợp để sinh sống. Đúng ra là chúng ta sẽ cần phải chú ý tới hệ số sử dụng đất chứ không phải là mật độ xây dựng hay tỷ lệ đất xây dựng.
Như đã đề cập ở các phần trên, hệ số sử dụng đất sẽ tỷ lệ thuận với quy mô công trình. Một lô đất nếu như chỉ sử dụng 25% cho xây dựng, nhà cao 1 tầng thì hệ số là 0,25 thế nhưng nếu cap 10 tầng đã là 2,5 và cao 50 tầng thì sẽ là 12,5. Lúc này thì tòa nhà sẽ mang lại số lượng dân cư nhiều, mật độ dân cư đông đúc, ảnh hưởng tới quá trình sinh sống, chất lượng cuộc sống, quyền lợi của người sử dụng…
Tiếp theo đó là quyền lợi của chủ cư dân. Thông thường thì những dự án căn hộ chung cư sẽ có niên hạn sử dụng khoảng 50 năm cho tới 70 năm. Vậy thì khi hết niên hạn sử dụng điều gì sẽ xảy ra? Lúc đó thì chủ cư dân sẽ trở thành người sở hữu và nắm trong tay quyền được tái xây dựng để phù hợp với nhu cầu của mình, tất nhiên là vẫn phải phù hợp với các quy hoạch của nhà nước.
Trong trường hợp mà những người dân không đủ khả năng để tự mình táy xây dựng lại thì một số chủ đầu tư mới khác được nhà nước kêu gọi để thực hiện. Vậy thì cho dù có được xử lý như nào đi chăng nữa, phần diện tích của lô đất mà chủ căn hộ có quyền được xử dụng sẽ càng lớn. Vậy cho nên khi hết niên hạn thì chủ cư dân ở đó sẽ có được quyền lợi cao hơn dù dự án mới được xử lý theo cách nào.
Cuối cùng, nếu như khi hết niên hạn sử dụng thì sẽ cần phải tái xây dựng, những đơn vị xây dựng hay nhà thầu mới phải bố trí tái định cư cho những người sống ở đó, điều ảnh liên quan tới chi phí và vốn đầu tư. Nếu như hệ số sử dụng đất lớn, dân cư quá nhiều thì bố trí tái định cư sẽ trở nên khó khăn, khiến cho nhà thầu mới phải bỏ ra nhiều chi phí. Để bù đắp lại được điều này thì dự án mới sẽ được nhà thầu tính toán sao cho hệ số sử dụng đất lớn hơn trước mới thu lại được lợi nhuận phù hợp.
Trên bài viết là rất nhiều thông tin mà chúng ta cần biết liên quan tới hệ số sử dụng đất. Hãy chú ý và tính toán thật kỹ để kiểm soát được việc xây dựng sao cho phù hợp. Chúc bạn thành công.
