“Đặt cọc giữ chỗ” là công đoạn khá phổ biến khi thực hiện một quy trình giao dịch mua bán nhà đất. Đây là hình thức người mua giao cho người bán một tài sản nhất định, có thể là hiện kim, hoặc hiện vật có giá trị theo thỏa thuận nhằm tạo niềm tin và “giao kèo” giữa 2 bên.
Trong đó, quyền và nghĩa vụ của hai bên mua bán được qui định như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng được thực hiện
Nếu hợp đồng được thực hiện theo đúng giao kết ban đầu của hai bên thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ trực tiếp và khoản tiền mua nhà/đất.
Trường hợp 2: Hợp đồng không được thực hiện
Nếu bên đặt cọc thay đổi ý định, không muốn thực hiện hợp đồng mua bán nữa thì tài sản đã đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc không muốn bán nữa, không muốn thực hiện giao kèo thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đã cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đó (gọi là phạt cọc).
Tuy nhiên, đây chỉ là quy định chung, nếu trong trường hợp hai bên có thỏa thuận khác thì tài sản đặt cọc sẽ được xử lý theo thỏa thuận đó.
Mục lục:
Cách phòng tránh rủi ro khi đặt cọc tiền
Kiểm tra kỹ thông tin về nhà/ đất, chủ sở hữu
Để phòng tránh rủi ro thì ngay từ đầu bạn nên tìm hiểu kỹ thông tin về chủ sở hữu, ngôi nhà hoặc mảnh đất dự định mua.
Đầu tiên, kiểm tra xem nhà/đất đó có bị dính quy hoạch không? Bạn có thể kiểm tra vấn đề này bằng cách đến phòng Quản lý đô thị hoặc Ủy ban nhân dân Quận/huyện.
Tiếp đó, hãy xác minh theo nhà/đất đó có đang vướng mắc về pháp lý, có bị tranh chấp không. Nếu gặp rắc rối về mặt luật pháp thì sẽ không thể công chứng được. Quá thời hạn giao kèo thì bạn sẽ bị mất cọc.
Cuối cùng, hãy kiểm tra thông tin về chủ sở hữu. Để xác định xem người đang giao dịch với mình có phải là chủ sở hữu chính chủ không thì bạn nên yêu cầu họ cung cấp sổ đỏ/sổ hồng, chứng minh nhân dân, hộ khẩu để đối chiếu các thông tin với nhau.
Xác định là chủ thể sẽ kí kết hợp đồng
Chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong sổ hồng hoặc giấy tờ tương đương. Nếu người bán đã có vợ/chồng thì khi ký phải có đủ vợ và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ một người ký sau này rất rắc rối. Nếu đồng sở hữu đông người thì cần yêu cầu tất cả những người có trong sổ hồng cùng ký.
Thỏa thuận về mức cọc và thời gian đặt cọc
Pháp luật không có qui định về mức đặt cọc và thời gian đặt cọc. Hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau, tuy nhiên để giảm thiểu tối đa rủi ro thì tài sản đặt cọc nên có giá trị thấp hơn 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Phải có hợp đồng đặt cọc
Để phòng tránh rủi ro thì việc thực hiện hợp đồng là cực kỳ cần thiết. Theo quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc có thể công chứng hoặc không. Tuy nhiên, để an toàn về mặt pháp lý thì hợp đồng nên được công chứng.
Lập vi bằng để củng cố tính pháp lý giao dịch
Trong trường hợp, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không được công chứng hoặc soạn thảo sơ sài thì có thể gặp phải nhiều rủi ro. Vậy nên, để đảm bảo an toàn , bạn nên đến văn phòng Thừa Phát để lập vi bằng khi đặt cọc.
Tại đây, bên mua sẽ được xem xét các giấy tờ có liên quan, xem xét các điều khoản trong hợp đồng và được hỗ trợ soạn thảo hợp đồng. Sau đó sẽ tiến hành lập vi bằng để đặt cọc, điều này giúp đảm bảo sự an toàn về mặt pháp lý cho người mua, giúp giao dịch diễn ra thuận lợi đồng thời cũng là bằng chứng khi có xảy ra tranh chấp.
